Maltepe'de bir gayrimenkul sorununun niteliği, çoğu zaman taşınmazın E-5'in hangi tarafında olduğuna bağlıdır. Güneyde, sahile kadar uzanan semtlerde onlarca yıl önce kooperatiflerle kurulan siteler ve Bağdat Caddesi çevresindeki apartmanlar dönüşüm sürecindedir; burada sorun genellikle müteahhit seçimi, kat malikleri arasındaki anlaşmazlık ve kiracıların tahliyesidir. Kuzeyde ise Gülsuyu, Gülensu ve Başıbüyük gibi mahallelerde tapu durumu farklı yapılar, hak sahipliği ve idari dönüşüm projeleri gündemdedir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Maltepe'deki malik, kiracı ve site yönetimlerine bu farklı ihtiyaçlara göre destek veriyoruz.
Sitelerde Kentsel Dönüşüm: Bina mı, Ada mı?
İdealtepe ya da Küçükyalı'daki bir kooperatif sitesinde dönüşüm konuşulmaya başlandığında ilk soru, yenilenecek olanın tek bir blok mu yoksa bütün site mi olduğudur. Ortak bahçe, otopark ve sosyal tesisleri paylaşan çok bloklu sitelerde karar alma usulü, yönetim planı ve toplu yapıya ilişkin kurallarla birlikte belirlenir; tek blok için alınan bir karar diğer blokların haklarını etkileyebilir. Riskli yapı raporu tebliğ edilen malik on beş gün içinde itiraz edebilir. Rapor kesinleşince kat malikleri kanunun aradığı çoğunlukla müteahhit ve proje konusunda karar verir. İmzalanacak kat karşılığı sözleşmede yeni dairelerin yeri ve büyüklüğü, teslim tarihi, gecikme cezası, kira yardımı ve müteahhidin vereceği teminatlar tek tek yazılmalıdır.
Kuzey Mahallelerinde Hak Sahipliği
E-5'in kuzeyindeki bazı mahallelerde yapıların bir kısmı hazineye veya kamuya ait arazi üzerinde ya da hisseli parsellerde yükselmiştir. Bu bölgelerde yürütülen dönüşüm projelerinde hak sahipliğinin tespiti, sunulan konut veya bedel teklifi ve uzlaşma tutanakları belirleyicidir. İdarenin bu konudaki işlemlerine karşı tebliğden itibaren altmış gün içinde İstanbul idare mahkemelerinde dava açılabilir. Uzlaşma tutanağı imzalamadan önce hak sahipliği belgelerinin ve teklif edilen bedelin değerlendirilmesi gerekir.
Kira İlişkileri: Öğrenciler, Aileler ve Kentsel Dönüşüm Kiracıları
- Öğrenci kiracılar: Üniversite çevresindeki dairelerde kefil, depozito iadesi ve eşyalı kiralama uyuşmazlıkları.
- Kira artışı: Sahile yakın dairelerde ev sahipleri yüksek artış talep etse de yenileme döneminde kanuni üst sınır, önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasıdır; beş yılı aşan ilişkilerde rayiç bedele ulaşmanın yolu kira tespit davasıdır.
- Tahliye: Ev sahibinin kendisi ya da yakını için gerçek konut ihtiyacı, kiracının teslimden sonra yazılı verdiği tahliye taahhüdü, bir kira yılında iki kez haklı ihtara neden olunması veya on yıllık uzama süresinin bitmesi gibi kanuni bir sebep bulunmadan kiracı çıkarılamaz.
- Dönüşüm sırasında kiracı: Riskli yapı kararı kesinleşen binada kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının kira yardımı hakkı.
Maltepe'de Gayrimenkul Davalarında Görevli Mahkemeler
Maltepe'deki taşınmazlara ilişkin davalar Kartal'daki İstanbul Anadolu Adliyesi'nde görülür. Kira, tahliye ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde açılır; bu uyuşmazlıklarda 2023'ten bu yana dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Tapu iptali ve tescil, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ecrimisil davaları asliye hukuk mahkemesine aittir. Site aidatı, ortak alan kullanımı ve yönetici seçimine ilişkin itirazlar ise yine sulh hukuk mahkemesinde ve arabuluculuk sonrasında görülür.
Maltepe'den Gelen Sorular
Sitemizde dönüşüm için bazı malikler imza vermiyor; ne olur?
Kanundaki çoğunluk sağlanmışsa karar uygulanabilir; karara katılmayan malikin payına ilişkin süreç kanunda ayrıca düzenlenmiştir.
Öğrenci kiracım ayrıldı, depozitoyu kesebilir miyim?
Olağan kullanımı aşan hasarlar belgelenmişse depozitodan mahsup yapılabilir; olağan yıpranma için kesinti yapılamaz.
Maltepe'de müteahhitle sözleşme imzalamadan önce nelere bakmalıyız?
Müteahhidin mali gücü ve tamamladığı projeler, teminat olarak tapudan devredilecek payların oranı, teslim tarihi ve gecikme cezası, kira yardımının tutarı ve ödeme takvimi ile yeni dairelerin konum ve metrekaresi sözleşmeye açıkça yazılmalıdır.
Sitenizde dönüşüm toplantısı yapılmadan önce ya da kiracınızla bir anlaşmazlık büyümeden Maltepe'deki taşınmazınızın durumunu bizimle değerlendirebilirsiniz.
