Gaziosmanpaşa, İstanbul'da kentsel dönüşümün en görünür olduğu ilçelerden biridir. Sarıgöl ve Yıldıztabya'da bütün mahalleyi kapsayan dönüşüm projeleri, Karayolları ve diğer mahallelerde ise bina bina ilerleyen yenilemeler, ilçenin konut dokusunu kısa sürede değiştirdi. Aynı dönemde çarşıdaki dükkân kiraları ve konut kiraları hızla yükseldi; esnaf ile mülk sahibi, kiracı ile ev sahibi arasındaki uyuşmazlıklar arttı. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Gaziosmanpaşa'da kat maliklerine, kiracılara ve işyeri sahiplerine bu süreçlerde hukuki destek veriyoruz.
Riskli Yapıdan Yeni Daireye: Kat Malikinin Yol Haritası
Dönüşüm, 6306 sayılı Kanun kapsamında binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar. Tespit tapuya şerh edilir ve maliklere bildirilir; tespite itiraz süresi kısadır ve kaçırılmamalıdır. Tespit kesinleştikten sonra malikler, kanunda öngörülen çoğunlukla yeni binanın nasıl yapılacağına ve hangi müteahhitle çalışılacağına karar verir. Karara katılmayan malikin payı, kanundaki usule göre öncelikle diğer maliklere açık artırmayla satılabilir. Yıkım ve inşaat süresince maliklere ve kiracılara, belirlenen esaslar çerçevesinde kira yardımı yapılabilir. Riskli alan ilan edilen Sarıgöl gibi bölgelerde ise süreç idarenin yürüttüğü proje üzerinden ilerler ve hak sahipliği koşulları ayrıca incelenmelidir.
Müteahhit Sözleşmesinde Bakılması Gerekenler
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin, tapu devrini içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılması
- Her malike verilecek bağımsız bölümün kat, cephe ve metrekaresiyle tek tek yazılması
- Teslim tarihi, gecikme hâlinde ödenecek tazminat veya cezai şart
- Arsa paylarının müteahhide inşaatın ilerleme oranına göre devredilmesi
- Teminat mektubu, kira yardımına ilişkin ödemeler ve eksik iş hâlinde sözleşmeden dönme hakkı
Müteahhidin işi süresinde bitirmemesi, ayıplı ya da eksik imalat ve projeye aykırılık gibi uyuşmazlıklar asliye hukuk mahkemesinde, taraflar tacirse İstanbul Asliye Ticaret Mahkemeleri bünyesinde görülür.
Çarşıda Dükkân Kiraları
Gaziosmanpaşa'nın ana caddelerindeki ve çarşısındaki işyerlerinde kira artışı, kira tespit ve tahliye davaları yoğundur. Çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, önceki on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasıyla sınırlıdır; beş yılı dolduran sözleşmelerde mahkeme emsal kiraları ve hakkaniyeti gözeterek yeni kirayı belirleyebilir. On yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya veren, sözleşmeyi gerekçe göstermeden feshedebilir. Kiracının dükkâna yaptığı kalıcı ve değer artırıcı harcamalar, tahliye sonrasında ayrıca tartışılabilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; anlaşma olmazsa dava Gaziosmanpaşa Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Dönüşümde Kiracının Durumu
Riskli yapının yıktırılması sürecinde kiracılar da binayı boşaltmak zorundadır. Kiracı, ev sahibinin kendisini dönüşüm gerekçesiyle süresinden önce çıkarıp yeni binada daireyi daha yüksek kirayla başkasına vermesi gibi durumlarda haklarını ayrıca değerlendirmelidir. Kiracılar da belirli şartlarla kira yardımından yararlanabilir.
Yeni Binada Kat Mülkiyeti ve Yönetim
Dönüşüm tamamlandığında yeni binada kat mülkiyetine geçilmesi, yönetim planının hazırlanması ve ortak giderlerin paylaşımı yeni uyuşmazlık başlıklarıdır. Yönetim planı bütün malikleri ve onların haleflerini bağlar. Aidat, otopark ve ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve bu davalardan önce de arabulucuya başvurmak gerekir.
Gaziosmanpaşa'da Sorulanlar
Binamız riskli yapı ilan edildi ama ben imza atmak istemiyorum; ne olur?
Kanunda öngörülen çoğunluk sağlanmışsa karar sizi de bağlar ve payınız usulüne göre satışa çıkarılabilir. Sözleşme şartlarını iyileştirmek için müzakere imkânı ise genellikle sürecin başında vardır.
Dükkânımın kirası yüzde yüzden fazla artırılmak isteniyor; kabul etmek zorunda mıyım?
Kanuni sınırı aşan artışı kabul etmek zorunda değilsiniz; beş yılı dolduran sözleşmelerde ise mahkeme rayiç kirayı belirleyebilir.
Gaziosmanpaşa'daki taşınmazınızla ilgili bir sözleşmeyi imzalamadan önce ya da bir uyuşmazlık başladığında bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışın.
