Sultangazi'nin bugünkü konut stoku büyük ölçüde plansız başlamış bir yapılaşmanın üzerine kuruludur. Hazineye, eski arazi ortaklarına ya da özel kişilere ait geniş arazilerde yükselen gecekondular; imar affı düzenlemeleri, tapu tahsis belgeleri ve ıslah imar planlarıyla kısmen kayıt altına alındı, kısmen de belirsizliğini koruyor. Sultangazi'de bir daire almak, kiraya vermek ya da dönüşüme sokmak isteyen herkes bu geçmişle yüzleşir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Sultangazi'deki taşınmaz uyuşmazlıklarında tapu kaydının, imar durumunun ve fiilî kullanımın birbirine uyup uymadığını inceleyerek işe başlıyoruz.
Tapu Tahsis Belgesi, Hisseli Tapu ve Yapı Kayıt Belgesi
Sultangazi'de aynı sokakta üç farklı belgeyle karşılaşmak mümkündür. Tapu tahsis belgesi, imar affı kapsamında hak sahibine verilen ve ıslah imar planı uygulamasıyla tapuya dönüşebilen bir belgedir; kendisi tapu değildir. Hisseli tapu, büyük bir parselde pay sahibi olmayı ifade eder; payın hangi binaya ya da daireye karşılık geldiği tapuda yazmaz. 2018'deki imar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi ise yapının imar mevzuatına aykırılığına ilişkin bazı yaptırımları askıya alır, ancak mülkiyet sağlamaz ve başkasının arazisindeki yapıyı yapanın mülküne dönüştürmez. Bir taşınmaz alınmadan önce bu belgelerin neyi sağlayıp neyi sağlamadığı açıkça ortaya konmalıdır.
Harici Satış ve Hazine Arazisi Riskleri
İlçede yıllarca yaygın olan bir uygulama, tapuda devir yapılmadan elden ya da adi yazılı sözleşmeyle ev satışıdır. Taşınmaz satışının tapu müdürlüğünde resmî şekilde yapılması gerektiğinden bu sözleşmeler mülkiyeti geçirmez; alıcı kural olarak ödediği bedeli ve şartları varsa yaptığı masrafları geri isteyebilir. Noterde düzenleme şeklinde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesi ise tapu iptali ve tescil davasına dayanak olabilir. Hazine arazisi üzerindeki yapılarda Millî Emlak birimlerinin gönderdiği ecrimisil ihbarnameleri ve tahliye talepleri de sık görülür. Bu yazılara karşı itiraz ve dava süreleri kısadır; ihbarname geldiğinde zaman kaybetmeden inceletmek gerekir.
Sultangazi'de Kira ve Tahliye Davaları
Aile apartmanlarının bir bölümünün kiraya verildiği Sultangazi'de kira artışı, ihtiyaç nedeniyle tahliye ve tahliye taahhüdü uyuşmazlıkları yaygındır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık artış, kanunen önceki on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasıyla sınırlıdır; beş yılı dolduran sözleşmelerde rayiç kira için tespit davası açılabilir. Kira uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma olmazsa dava Gaziosmanpaşa Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Yıkım Kararları, Kentsel Dönüşüm ve Mülkiyet Davaları
Ruhsatsız katlar için belediyenin verdiği yıkım ve para cezası kararlarına karşı İstanbul idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir; dava açma süresi kural olarak tebliğden itibaren altmış gündür. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı tespitlerinde ise itiraz ve dava süreleri çok daha kısadır. Sultangazi'de dönüşüme giren binalarda tapudaki hisse oranları ile fiilen kullanılan alanlar uyuşmadığında, müteahhitle sözleşme imzalanmadan önce paylar netleştirilmelidir. Baraj havzasına ve orman sınırına yakın kesimlerde ek yapılaşma kısıtları da göz önünde tutulmalıdır. Tapu iptali ve tescil, muhdesat tespiti ve el atmanın önlenmesi davaları asliye hukuk mahkemesinde açılır.
Akla Gelen Sorular
Sultangazi'de tapu tahsis belgeli bir ev almak güvenli mi?
Belgenin geçerliliği, ıslah imar planının durumu ve satış yönteminin hukuka uygunluğu incelenmeden karar verilmemelidir; risk dosyadan dosyaya değişir.
Yapı kayıt belgem var, artık evim tapulu sayılır mı?
Hayır. Yapı kayıt belgesi mülkiyet belgesi değildir; arsanın tapusu kimdeyse mülkiyet kural olarak ona aittir.
Sultangazi'deki taşınmazınızla ilgili bir işlem yapmadan önce belgelerinizi birlikte inceleyebiliriz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışın.
