Üsküdar'da bir taşınmaz satın almak, kiralamak ya da yenilemek isteyen herkes, ilçenin katmanlı mevzuat haritasıyla karşılaşır. Boğaz kıyısındaki Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy ve Kandilli, Boğaziçi Kanunu'nun kıyı ve öngörünüm alanlarında yer alır; tarihi merkezdeki pek çok yapı kültür varlığı olarak tesciliyken bazı taşınmazlar vakıflara aittir. Altunizade ve Ünalan gibi semtlerde ise kentsel dönüşüm ve ofis kiraları gündemdedir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Üsküdar'daki malik, kiracı ve yatırımcılara bu farklı rejimler arasında yol göstermeye çalışıyoruz.
Boğaziçi Alanında Yapı ve Tadilat
Boğaziçi Kanunu, Boğaz kıyısını ve sırtlarını farklı bölgelere ayırarak her birinde yapılaşmayı sınırlar. Üsküdar'ın Boğaz kıyısındaki semtlerinde yeni yapı yapılması, kat eklenmesi, hatta mevcut yapının esaslı olarak değiştirilmesi sıkı kurallara ve izinlere bağlıdır. Bir taşınmaz satın alınmadan önce imar durumu, yapının ruhsat ve iskân bilgileri ile varsa yıkım veya para cezası kararları mutlaka incelenmelidir. İdarenin ruhsat başvurusunu reddetmesi, yıkım kararı vermesi veya plan değişikliği yapması hâlinde, işlemin tebliğinden itibaren altmış gün içinde İstanbul idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir.
Tescilli Yapılar ve Vakıf Taşınmazları
- Tescilli yapılarda onarım: Kültür varlığı olarak tescilli bir yapıda basit onarımlar dahil pek çok işlem için koruma bölge kurulunun veya ilgili idarenin izni gerekir; izinsiz müdahale hem idari hem cezai sonuç doğurur.
- Restorasyon süreci: Rölöve, restitüsyon ve restorasyon projelerinin onaylanması zaman alır; satın alma ve kiralama sözleşmelerinde bu süreçlerin kimin sorumluluğunda olduğu açıkça yazılmalıdır.
- Vakıf taşınmazlarının kiralanması: Vakıflara ait dükkân ve konutlar çoğunlukla ihale yoluyla ve özel mevzuata göre kiralanır; sözleşme süresi, kira artışı ve tahliye kuralları buna göre incelenmelidir.
Kira ve Tahliye Uyuşmazlıkları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira yılındaki artış, önceki yılın on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz. Beş yılı dolduran sözleşmelerde kira tespit davası açılabilir. Tahliye için ihtiyaç, yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanuni sebepler aranır. Üsküdar'daki tarihi çarşı esnafının uzun yıllardır kiracı olduğu dükkânlarda, kira tespit davaları ve uzama süresi nedeniyle tahliye tartışmaları sık görülür. Kira uyuşmazlıklarında 2023'ten bu yana dava öncesi arabuluculuk zorunludur ve davalar Kartal'daki İstanbul Anadolu Adliyesi sulh hukuk mahkemelerinde görülür.
Kentsel Dönüşüm ve Tapu Davaları
Üsküdar'ın Boğaz'dan uzak semtlerinde, 1999 öncesi yapılmış binalarda kentsel dönüşüm devam etmektedir. Riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz edilebilir; tespit kesinleştikten sonra kat malikleri kanundaki çoğunlukla karar alır. Tapu iptali ve tescil, kat karşılığı inşaat ve ecrimisil davaları ise Anadolu asliye hukuk mahkemelerinde açılır.
Üsküdar'dan Gelen Sorular
Beylerbeyi'nde eski bir ev almak istiyoruz; nelere bakmalıyız?
Tescil durumu, Boğaziçi alanındaki imar koşulları, ruhsat ve iskân kayıtları, tapudaki şerhler ve yapı hakkında verilmiş idari kararlar satın almadan önce incelenmelidir.
Vakıftan kiraladığım dükkânın sözleşmesi bitiyor; tahliye edilir miyim?
Sözleşmenin ihale şartnamesi ve uygulanacak mevzuat incelenmeden kesin bir şey söylenemez; süre bitmeden yenileme koşulları araştırılmalıdır.
Boğaziçi alanında bir ev almadan, tescilli bir yapıda onarıma başlamadan ya da vakıf kira sözleşmenizi yenilemeden önce Üsküdar'daki taşınmazınızın durumunu bizimle değerlendirin.
