İstanbul gayrimenkul avukatı, bu şehirde yaşayan herkesin bir noktada ihtiyaç duyabileceği bir hizmettir; çünkü İstanbul'da taşınmaz, hem en değerli varlık hem de en sık uyuşmazlık kaynağıdır. Kira artışı tartışmaları, tahliye davaları, kentsel dönüşüm süreçleri, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve tapu uyuşmazlıkları, İstanbul mahkemelerinin dosya yükünün önemli bir kısmını oluşturur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak İstanbul genelinde ev sahipleri, kiracılar, müteahhitler ve kat malikleri için gayrimenkul hukuku hizmeti veriyoruz.
İstanbul'da Gayrimenkul Avukatı Hizmetlerimiz
- Kira tespiti, kira uyarlama ve kira artış uyuşmazlıkları
- İhtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve temerrüt nedeniyle tahliye davaları
- 6306 sayılı Kanun kapsamında kentsel dönüşüm: riskli yapı tespiti, 2/3 çoğunluk kararları ve itirazlar
- Kat karşılığı inşaat ve arsa payı devri sözleşmeleri; müteahhitle uyuşmazlıklar
- Tapu iptali ve tescil, ecrimisil, elatmanın önlenmesi ve ortaklığın giderilmesi davaları
- Kat Mülkiyeti Kanunu uyuşmazlıkları: aidat, ortak alan, yönetici sorumluluğu
- Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları (metro, yol ve altyapı projeleri)
İstanbul'da Yargı ve Adliye Süreci
İstanbul'da kira ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemelerinde, tapu iptali ve tescil ile kat karşılığı inşaat uyuşmazlıkları asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir; dolayısıyla Beşiktaş'taki bir daire için Çağlayan, Bakırköy'deki bir dükkân için Bakırköy, Kartal'daki bir arsa için Anadolu Adliyesi yetkilidir. Kira uyuşmazlıklarının büyük bölümünde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; İstanbul adliyelerindeki arabuluculuk büroları bu başvuruları kabul eder.
Kentsel dönüşüm kapsamındaki riskli yapı tespitlerine itiraz, idari bir süreçtir ve kısa sürelere tabidir; sonraki aşamada uyuşmazlıklar İstanbul idare mahkemelerine taşınabilir. Kamulaştırma bedeline ilişkin davalar asliye hukuk mahkemelerinde görülür. Tüm bu kararlara karşı istinaf yolu İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'ne açıktır.
İstanbul'da Sık Karşılaşılan Gayrimenkul Uyuşmazlıkları
- Kira artışı ve tahliye baskısı: Son yıllarda İstanbul'da kiraların hızla yükselmesi, ev sahiplerinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarını ve kiracıların kira tespit davalarını olağanüstü artırmıştır; Kadıköy, Beşiktaş, Şişli ve Esenyurt bu dosyaların yoğunlaştığı ilçelerdir.
- Kentsel dönüşümde çoğunluk ve karşı çıkan malik sorunu: Deprem riski nedeniyle Bağcılar, Bahçelievler, Avcılar ve Kadıköy gibi ilçelerde riskli yapı kararlarına itirazlar ve müteahhit seçiminde anlaşmazlıklar.
- Müteahhidin işi yarım bırakması: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim gecikmesi, eksik ve ayıplı imalat nedeniyle açılan davalar.
- Kaçak yapı ve imar sorunları: Boğaz öngörünüm bölgesi, orman sınırı ve 2B arazileriyle ilgili tapu ve imar uyuşmazlıkları.
- Kamulaştırmasız el atma: Metro, köprü ve yol projeleri nedeniyle fiilen kullanılan ancak bedeli ödenmeyen taşınmazlar.
Süreç Nasıl İşler?
Kira uyuşmazlığında önce ihtar ve bildirimler değerlendirilir, ardından arabuluculuk başvurusu yapılır; anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Tahliye davalarında kira sözleşmesi, ihtarnameler ve ödeme kayıtları belirleyicidir. Tapu uyuşmazlıklarında tapu kayıtları, kadastro tutanakları ve keşif ile bilirkişi incelemesi yapılır. Kentsel dönüşümde süreç riskli yapı tespit raporuyla başlar; itiraz süresi geçince kat maliklerinin üçte iki çoğunlukla aldığı karar bağlayıcı hâle gelir ve karara katılmayan maliklerin payları için yasal prosedür işletilir.
Avukat Seçerken Nelere Dikkat Etmelisiniz?
İstanbul'da gayrimenkul avukatı seçerken yalnızca dava değil, sözleşme aşamasında danışmanlık alabileceğiniz bir büro tercih edin; kira sözleşmesine ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesine imza atmadan önce yapılan inceleme, sonradan açılacak bir davadan çok daha ucuzdur. Taşınmazınızın bulunduğu ilçenin imar durumunu, belediye uygulamalarını ve sulh hukuk mahkemelerinin kira davalarındaki yaklaşımını bilen bir avukat, süreçte ciddi zaman kazandırır.
Sıkça Sorulan Sorular
İstanbul'da ev sahibim kirayı istediği oranda artırabilir mi?
Hayır. Kira artışı kanuni sınırlara tabidir; sınırın üzerindeki artış talepleri geçersizdir. Beş yılı dolduran sözleşmelerde ise kira tespit davasıyla rayiç belirlenebilir.
Binamız için riskli yapı kararı alındı; itiraz edebilir miyim?
Evet, ancak itiraz süresi çok kısadır ve teknik rapora dayanmalıdır. Süre kaçırılırsa karar kesinleşir.
Tahliye taahhütnamesi imzaladım; evden çıkmak zorunda mıyım?
Taahhütnamenin geçerliliği, imza tarihi ve sözleşmeyle ilişkisi gibi birçok koşula bağlıdır; her taahhütname tahliyeye yetmez, mutlaka inceletin.
Dava ne kadar sürer?
Tahliye davaları İstanbul'da genellikle birkaç ay ile bir yıl arasında, tapu ve inşaat uyuşmazlıkları keşif ve bilirkişi aşamaları nedeniyle daha uzun sürer.
İstanbul'daki taşınmazınızla ilgili bir sorun ya da imzalamadan önce inceletmek istediğiniz bir sözleşme varsa bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için mutlaka bir avukata danışın.
