Kadıköy, İstanbul'da kiracı oranının yüksek olduğu ilçelerden biridir. Üniversite öğrencileri, genç profesyoneller ve ilçenin kültürel hayatına yakın olmak isteyen aileler Moda, Yeldeğirmeni, Osmanağa, Koşuyolu ve Göztepe gibi semtlerde kiracı olarak yaşar. Aynı ilçede 1999 depremi öncesinde yapılmış çok sayıda apartman kentsel dönüşüm sürecinden geçmekte, Fikirtepe'de ise yıllardır süren dönüşüm projeleri pek çok malik için hukuki bir labirente dönüşmüş durumdadır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Kadıköy'deki kiracı, ev sahibi ve kat maliklerine gayrimenkul hukukunda destek veriyoruz.
Kira Artışı, Kira Tespiti ve On Yıllık Uzama
Kadıköy'deki kira uyuşmazlıklarının çoğu, eski sözleşmelerdeki bedel ile güncel piyasa kirası arasındaki farktan doğar. Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira yılının on iki aylık tüketici fiyat endeksi ortalamasını geçemez. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise ev sahibi, kira tespit davasıyla bedelin emsal kiralar ve hakkaniyete göre belirlenmesini isteyebilir. Ev sahibinin sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilmesi için ise sözleşme süresinin bitiminden itibaren on yıllık uzama süresinin dolması gerekir. Bu sürenin hesabı, Kadıköy'de uzun yıllardır aynı dairede oturan kiracılar için belirleyicidir.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye ve Tahliye Taahhüdü
- İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir; tahliyeden sonra konutun haklı sebep olmaksızın üç yıl içinde başkasına kiralanması yasaklanmıştır.
- Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılması geçerliliğini tartışmalı hâle getirir; taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır.
- Bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması, ev sahibine dava hakkı verir.
- Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Eski Apartmanların Dönüşümü ve Fikirtepe Deneyimi
Kadıköy'de dönüşüm çoğunlukla parsel bazında, kat maliklerinin müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamasıyla gerçekleşir. Riskli yapı tespiti tebliğ edildiğinde itiraz süresi kısadır; tespit kesinleştikten sonra kanunda öngörülen çoğunlukla alınan kararlar, katılmayan malikleri de etkiler. Fikirtepe'de yaşanan süreç ise kat karşılığı sözleşmelerde nelere dikkat edilmesi gerektiğini açıkça gösterdi: işini tamamlamadan çekilen müteahhitler, ödenmeyen kira yardımları, el değiştiren sözleşmeler ve tapuda müteahhide erken devredilen paylar. Bu nedenle sözleşmede teminat, iş programı, tapu devrinin aşamalara bağlanması ve fesih hâlinde maliklerin hakları mutlaka düzenlenmelidir.
Hangi Mahkeme Görevli?
Kadıköy'deki taşınmazlara ilişkin davalar, kesin yetki kuralı gereği Kadıköy'ün bağlı olduğu Kartal'daki Anadolu Adliyesi'nde görülür. Kira tespit ve tahliye davaları, kat mülkiyeti uyuşmazlıkları ve ortaklığın giderilmesi sulh hukuk mahkemesinde; kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan davalar, tapu iptali ve tescil ile elatmanın önlenmesi asliye hukuk mahkemesinde açılır. İmar planı ve ruhsat işlemlerine karşı ise İstanbul idare mahkemelerinde iptal davası yolu vardır.
Kadıköy Kiracı ve Maliklerinin Soruları
Ev sahibim oğlunun Kadıköy'de okuyacağını söyleyerek tahliye istiyor.
İhtiyacın gerçek ve zorunlu olduğunun ispatı ev sahibine aittir; dava açma süreleri ve ihtar koşulları da ayrıca incelenmelidir.
Binamız dönüşüme girecek ama iki malik imza vermiyor; ne olur?
Riskli yapı tespiti kesinleşmişse, kanunda öngörülen çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklerin payları için kanundaki satış prosedürü işletilebilir. Riskli yapı tespiti yoksa ise kat karşılığı inşaat sözleşmesi için kural olarak tüm maliklerin onayı gerekir.
Kadıköy'deki kiranız, daireniz ya da dönüşüm süreciniz hakkında bir karar vermeden önce bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.
