Bağlar'ın yapı stokunun büyük bölümü, hızlı göç döneminde ve çoğu zaman plansız biçimde yükseldi. Hisseli parseller üzerine yapılan evler, sonradan eklenen katlar, ruhsatı ya da iskânı bulunmayan binalar ve dar sokaklara sıkışmış apartmanlar, ilçeyi kentsel dönüşüm tartışmalarının merkezine taşıdı. Bir binanın riskli yapı ilan edilmesi, malikler için hem fırsat hem de ciddi bir hak kaybı riski taşıyabilir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Bağlar'daki maliklere, kiracılara ve yatırımcılara gayrimenkul hukukunda danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti veriyoruz.
Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesi, yıkım ve yeniden yapım sürecini başlatır. Tespit sonucu maliklere tebliğ edilir; maliklerin tebliğden itibaren on beş gün içinde itiraz hakkı vardır. Bağlar'daki eski binalarda raporun hangi verilere dayandığı, karot numunelerinin nereden alındığı ve binanın gerçek durumu itiraz sürecinde incelenmelidir. İtiraz sonucunda verilen karara ve dönüşüm kapsamındaki diğer idari işlemlere karşı Diyarbakır idare mahkemelerinde dava açılabilir; 2 Ocak 2026'dan beri bu davaların istinaf incelemesini Diyarbakır Bölge İdare Mahkemesi yapar.
Üçte İki Çoğunluk ve Anlaşmayan Malikler
Riskli yapıda yeniden yapım kararı, paydaşların sahip oldukları paylar oranında en az üçte iki çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayan maliklerin payları, kanunda öngörülen usulle diğer paydaşlara satılabilir. Bu nedenle Bağlar'da dönüşüme direnen bir malikin, sürecin dışında kalmak yerine sözleşme şartlarını müzakere etmesi çoğu zaman daha sağlıklıdır. Yükleniciyle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yeni dairenin konumu ve büyüklüğü, teslim süresi, kira yardımı ve gecikme cezası açıkça yazılmalı; sözleşme noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Tapu Tahsis Belgesi, Yapı Kayıt Belgesi ve Hisseli Tapu
Bağlar'da bazı malikler yalnızca tapu tahsis belgesine, bazıları ise imar barışı döneminde alınan yapı kayıt belgesine güvenir. Yapı kayıt belgesi binanın geçici olarak kullanılmasına imkân tanır, ancak mülkiyet hakkı vermez ve binayı depreme karşı güvenli hâle getirmez. Tapu tahsis belgesinin tapuya dönüştürülmesi ise ayrı bir süreçtir. Hisseli bir parselden kat ya da daire alırken, satın alınan şeyin gerçekte bir arsa payı olduğunu bilmek gerekir.
Kiracılar ve Kira Davaları
Dönüşüme giren binada oturan kiracı, kanunda öngörülen koşullarla kira yardımından yararlanabilir. Kira bedelinin belirlenmesi, tahliye ve kira alacağı gibi uyuşmazlıklar Diyarbakır'daki sulh hukuk mahkemelerinde görülür; 2023'ten bu yana bu davalarda önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bağlar'daki eski binalarda kiralanan dükkân ve depolarda işyeri kiralarına özgü kurallar uygulanır; yazılı bir sözleşme, depozito belgesi ve teslim tutanağı ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda büyük kolaylık sağlar. Dönüşüm nedeniyle binadan çıkmak zorunda kalan kiracının, sözleşmenin sona ermesine bağlı haklarını da ayrıca değerlendirmesi gerekir.
İmza Vermeyen Komşular Ne Olacak?
Binamız riskli yapı ilan edildi ama bazı komşular imza vermiyor; ne olacak?
Üçte iki çoğunluk sağlanırsa karar tüm malikler için uygulanır. Çoğunluk sağlanamazsa idare, süre verdikten sonra yıkımı kendisi yaptırabilir. Her iki durumda da hak kaybı yaşamamak için sözleşme ve tebligatların takibi önemlidir.
Bağlar'daki taşınmazınızla ilgili bir dönüşüm, tapu veya kira sorununu ilk görüşmede birlikte ele alabiliriz.
