Silvan'da taşınmaz hukukunun gündemini son yıllarda büyük ölçüde kamu yatırımları belirledi. Güneydoğu Anadolu Projesi kapsamında Silvan çevresinde yürütülen baraj ve sulama yatırımları, yollar ve enerji hatları, pek çok köyde tarla ve meraların kamulaştırılmasını gündeme getirdi. Öte yandan ilçe, Batman Çayı üzerindeki tarihî Malabadi Köprüsü'nden ilçe merkezindeki surlara uzanan zengin bir tarihî mirasa sahiptir; bu da bazı bölgelerde yapılaşmayı koruma mevzuatına bağlar. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Silvan'daki taşınmaz uyuşmazlıklarında maliklere, alıcılara ve kiracılara vekillik yapıyoruz.
Kamulaştırma Bedeline İtiraz
Kamulaştırmada idare önce malikle satın alma yoluyla uzlaşma görüşmesi yapar. Uzlaşma sağlanamazsa idare, bedelin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili için asliye hukuk mahkemesinde dava açar; Silvan Adliyesi'nde asliye hukuk mahkemesi bulunur. Bu davada mahkeme keşif yapar ve bilirkişi heyetiyle taşınmazın değerini belirler. Tarım arazilerinde değer, kural olarak arazinin net gelirine göre hesaplanır; sulu ya da kuru tarım yapılması, ürün deseni ve emsal satışlar sonucu doğrudan etkiler. Malik, bilirkişi raporuna itiraz ederek ek rapor ya da yeni bir heyet talep edebilir. Silvan'da arazinin yalnızca bir kısmının kamulaştırıldığı durumlarda, kalan parçanın şeklinin bozulması ya da yola veya suya erişiminin kesilmesi nedeniyle uğranılan değer kaybı da bedel hesabında gündeme getirilmelidir.
Acele Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
Büyük projelerde idare acele kamulaştırma yoluna gidebilir. Bu durumda mahkeme, değeri belirlenen bedelin bankaya yatırılması karşılığında taşınmaza el konulmasına karar verir; asıl bedel tartışması ise ayrıca sürer. Bazı durumlarda ise idare kamulaştırma yapmadan bir araziyi fiilen kullanmaya başlar: yol, kanal ya da boru hattı tarladan geçer ama malike bir şey ödenmez. Bu durumda malik, kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel ya da el atmanın önlenmesi davası açabilir. Bu tür dosyalarda tapu kaydı, kadastro paftası ve el atmanın başladığı tarih belirleyicidir.
Tarihî Alanlarda Yapı ve Onarım
Silvan'ın tarihî merkezinde ya da tescilli bir yapının çevresinde kalan taşınmazlarda yeni yapı, ek kat ya da esaslı onarım koruma kurulunun iznine bağlı olabilir. İzin alınmadan yapılan uygulamalar hem idari yaptırımlara hem de ceza soruşturmasına yol açabilir. Sit alanında taşınmaz satın alacak kişinin, yapılaşma koşullarını önceden belediyeden ve ilgili koruma kurulundan araştırması gerekir. Tescilli yapının malikleri ise onarım için devlet desteklerinden yararlanma imkânını, yapının korunması yükümlülüğüyle birlikte değerlendirmelidir. Koruma kararı nedeniyle taşınmazından beklenen şekilde yararlanamayan malikin hangi taleplerde bulunabileceği, kararın içeriğine göre ayrıca incelenir.
Tapu, Kira ve Komşuluk Uyuşmazlıkları
- Tapu iptali ve tescil: Sahte vekaletname, ehliyetsizlik ya da muvazaa gerekçesiyle yapılan devirlere karşı asliye hukuk mahkemesinde açılır.
- Kira: Kira bedelinin tespiti ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinin görevindedir; bu davalarda önce arabulucuya başvurulur.
- Ortaklığın giderilmesi: Hisseli köy arazilerinde paydaşlar anlaşamazsa sulh hukuk mahkemesinde, arabuluculuk sonrasında açılır.
Silvan'dan Sorular
Kamulaştırma bedelini düşük buldum; uzlaşmazsam ne olur?
İdare bedel tespiti davası açar ve değer mahkemece bilirkişi incelemesiyle belirlenir; malik bu davada itirazlarını ileri sürer.
Silvan'daki taşınmazınızla ilgili bir kamulaştırma ya da tapu sorununu ilk görüşmede belgeleriyle birlikte değerlendirebiliriz.
