Sur'da bir taşınmaza sahip olmak, Türkiye'nin başka pek çok yerinden farklı kurallara tabidir. Suriçi'nin tamamı sit alanıdır, yapıların önemli bir kısmı tescillidir; Diyarbakır Surları ve Hevsel Bahçeleri UNESCO Dünya Mirası Listesi'ndedir. Buna ek olarak, 2016'da ilçedeki çok sayıda parsel için acele kamulaştırma kararı alınmış ve ardından geniş çaplı yıkım ve yeniden yapım çalışmaları yürütülmüştür. Bu nedenle Sur'daki gayrimenkul uyuşmazlıkları çoğu zaman koruma mevzuatı, kamulaştırma hukuku ve idari yargı ile iç içedir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Sur'daki maliklere, kiracılara ve yatırımcılara bu alanlarda danışmanlık ve dava vekilliği hizmeti veriyoruz.
Sit Alanında Tadilat ve Kurul İzni
Sur'daki tescilli bir yapıda ya da sit alanı içindeki bir parselde yapılacak her türlü onarım, tadilat ve yeni yapı, koruma amaçlı imar planına ve koruma bölge kurulunun kararına uygun olmalıdır. Pencere değiştirmek, cepheyi sıvamak, çatıyı yenilemek gibi basit görünen işler bile izin gerektirebilir. İzinsiz müdahale hem idari yaptırımlara hem de ceza soruşturmasına yol açabilir. Kurulun ret kararlarına ve kısıtlayıcı plan hükümlerine karşı Diyarbakır idare mahkemelerinde dava açılabilir.
Kamulaştırma: Bedel ve İptal
Kamulaştırmada iki ayrı dava yolu vardır ve sıklıkla karıştırılır:
- Kamulaştırma işleminin iptali: Kamulaştırmanın kamu yararına aykırı olduğu ya da usulsüz yapıldığı iddiası, tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde ileri sürülür.
- Bedel uyuşmazlığı: Uzlaşma sağlanamazsa idare, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar. Malik bu davada bilirkişi raporuna itiraz ederek bedelin yükseltilmesini isteyebilir.
Acele kamulaştırmada idare, bedel kesinleşmeden önce taşınmaza el koyabilir; ancak bu, malikin bedele ilişkin haklarını ortadan kaldırmaz. Tescilli yapılarda bedel, yapının tarihî ve mimari niteliği de gözetilerek belirlenmelidir.
Kamulaştırmasız El Atma
Bir taşınmaz kamulaştırma yapılmadan fiilen kullanılır, üzerinden yol geçirilir ya da yıkılırsa malik, kamulaştırmasız el atma nedeniyle bedel veya el atmanın önlenmesi davası açabilir. Fiilî el atma davaları adli yargıda, asliye hukuk mahkemesinde görülür. İmar planı kısıtlamaları nedeniyle uzun süre kullanılamayan taşınmazlara ilişkin talepler ise idari yargının konusudur.
Bedel Yerine Konut veya İşyeri Verilmesi
Kamulaştırma süreçlerinde bazı maliklere bedel yerine ya da bedelle birlikte konut veya işyeri verilmesi gündeme gelebilir. Böyle bir anlaşmada verilecek bağımsız bölümün yeri, büyüklüğü, teslim süresi ve varsa borçlandırma koşulları açıkça yazılmalıdır. Sur'daki eski evinin yerine başka bir ilçede konut alacak bir aile için, yeni konutun tapusunun ne zaman ve hangi takyidatlarla verileceği de önemlidir. Bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlıklarda görevli yargı yeri işlemin niteliğine göre değiştiğinden, dava açmadan önce bu ayrımın doğru yapılması gerekir.
Tarihî Yapıların Kiralanması
Sur'da tarihî konakların kafe, restoran veya butik otel olarak kiralanması yaygındır. Bu sözleşmelerde restorasyon masraflarının kim tarafından karşılanacağı, kiracının yapacağı değişiklikler için malikin yazılı onayı ve kurul izinlerinin hangi tarafça alınacağı açıkça yazılmalıdır. Kira uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür ve öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Hevsel'de Bahçe Almak
Hevsel'de bahçe almak istiyorum; nelere dikkat etmeliyim?
Arazinin tapu kaydını, hisse durumunu ve koruma statüsünü inceletin. Bu alanda yapılaşma ciddi biçimde kısıtlıdır; satın alma amacınızın bu kısıtlamalarla uyumlu olması gerekir.
Sur'daki taşınmazınızla ilgili bir kamulaştırma, izin veya kira sorununu ilk görüşmede birlikte ele alabiliriz.
