Adalar'da bir taşınmazın değeri, yalnızca konumu ya da büyüklüğüyle değil, üzerindeki koruma kararları ve tarihçesiyle de belirlenir. Büyükada ve Heybeliada'nın ahşap köşkleri, Burgazada ve Kınalıada'nın eski taş evleri, büyük ölçüde sit alanı sınırları içindedir ve pek çoğu tescilli kültür varlığıdır. İlçede ayrıca Rum, Ermeni ve Yahudi cemaatlerine ait vakıfların taşınmazları, kilise ve okul yapıları ile bunların çevresindeki mülkler bulunur. Yaz aylarında ise kiralık köşk ve dairelere yoğun talep oluşur. Bu üç unsur, Adalar'daki gayrimenkul uyuşmazlıklarının çerçevesini çizer. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Adalar'da taşınmaz sahiplerine, alıcılara ve kiracılara hukuki destek veriyoruz.
Köşk Satın Alırken Nelere Bakılmalı?
Adalar'da bir köşk ya da ada evi satın almadan önce tapu kaydının yanında yapının tescil durumu, koruma grubu, varsa onaylı rölöve ve restorasyon projeleri, ruhsat ve iskân belgeleri incelenmelidir. Tapuda görünen yapının fiili durumla örtüşmemesi, geçmişte izinsiz yapılmış ilaveler ve bunlar hakkında verilmiş yıkım veya para cezası kararları sık rastlanan sorunlardır. Koruma kararları nedeniyle yapıya eklenti yapılamaması ya da yıkılıp yeniden yapılamaması, alıcının beklentisini doğrudan etkiler. Ahşap yapılarda statik durum ve yangın riski de satın alma kararında dikkate alınmalıdır.
Restorasyon İzni ve İdari Uyuşmazlıklar
Tescilli bir köşkte onarım, restorasyon veya işlev değişikliği için koruma bölge kurulunun izni ve belediyenin ilgili birimlerinin onayı gerekir. İzin süreçlerinin uzun sürmesi, başvurunun reddedilmesi ya da proje üzerinde istenen değişiklikler, maliklerle idare arasında sık uyuşmazlık konusudur. Kurul kararları ve belediyenin yıkım veya para cezası işlemlerine karşı, kural olarak tebliğden itibaren 60 gün içinde İstanbul idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir. Bakımsız kalan tescilli yapılar için idarenin malike yükümlülük getirmesi de mümkündür.
Cemaat Vakıflarının Taşınmazları
Adalar'daki bazı taşınmazlar, geçmişte cemaat vakıflarının mülkiyetindeyken çeşitli nedenlerle hazine, başka kamu kurumları veya üçüncü kişiler adına tescil edilmiştir. 2008 tarihli Vakıflar Kanunu ve sonrasında yapılan düzenlemelerle, bu taşınmazların belirli koşullarla vakıflara iadesi ya da bedelinin ödenmesi imkânı getirilmiştir. İade edilen taşınmazlarda mevcut kiracıların durumu, kira sözleşmelerinin devamı ve tapu kayıtlarının düzeltilmesi, bugün hâlâ hukuki destek gerektiren konulardır. Vakıf taşınmazlarında kiralama ve devir işlemleri ayrıca vakıf mevzuatına tabidir.
Sezonluk Kiralama ve Kira Davaları
- Yaz kiralamaları: Haziran ile eylül arasında yapılan kiralamalarda süre, depozito, eşya listesi ve erken ayrılma koşulları yazılı sözleşmeyle düzenlenmelidir.
- Turizm amaçlı kısa süreli kiralama: Konutların günlük veya haftalık olarak turistlere kiralanması izin belgesine bağlıdır; izinsiz kiralama idari para cezasına yol açabilir.
- Yıllık kira ilişkileri: Kira tespiti ve tahliye davaları, arabuluculuk sonrasında Adalar Adliyesi'nde, sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalar olarak görülür.
- Ortak kullanım: Birden fazla bağımsız bölüme ayrılmış eski köşklerde bahçe, çatı ve cephe masrafları kat mülkiyeti hükümlerine göre paylaşılır.
Sıkça Sorulan Sorular
Burgazada'daki evimi yaz için günlük kiraya verebilir miyim?
Turizm amaçlı kısa süreli kiralama için izin belgesi alınması gerekir. Ev kat mülkiyetine tabi bir yapıdaysa diğer kat maliklerinin onayı da aranır.
Köşkün bahçesine küçük bir müştemilat yapabilir miyim?
Sit alanında ve tescilli parsellerde yeni yapı, koruma kurulunun izni olmadan yapılamaz. İzinsiz yapı hem yıkım hem de ceza soruşturması riski doğurur.
Adalar'da bir köşk alımı, restorasyon izni veya kira uyuşmazlığı için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.
