Şişli'nin konut dokusu, İstanbul'un apartman kültürünün tarihini anlatır. Nişantaşı, Teşvikiye, Harbiye, Pangaltı ve Kurtuluş'ta yüz yıla yaklaşan apartmanlar, Fulya ve Mecidiyeköy'de 1970'lerin ve 80'lerin yoğun yapılaşması, Bomonti'de ise eski sanayi alanlarının yerine yükselen rezidanslar yan yana durur. Bu çeşitlilik, kat mülkiyeti uyuşmazlıklarından işyeri kiralarına ve kentsel dönüşüme kadar geniş bir hukuki alan yaratır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Şişli'deki kat malikleri, kiraya verenler ve kiracılar için bu uyuşmazlıkları yürütür.
Eski Apartmanlarda Kat Mülkiyeti Sorunları
- Kapıcı dairesi ve sığınak: Ortak yer niteliğindeki kapıcı dairesi, kömürlük ve sığınakların bağımsız bölüme dönüştürülmesi ya da kiraya verilmesi, kat malikleri arasında sık tartışılan konulardır.
- Çatı katı ve teras: Projeye aykırı olarak çatı katına yapılan eklentiler ve terasın tek bir malik tarafından kullanılması, ortak yere müdahale niteliği taşıyabilir.
- Asansör, ısı yalıtımı ve cephe: Eski binalarda asansör eklenmesi, mantolama ve cephe yenileme gibi işlerde gerekli çoğunluk ve masrafların paylaşımı tartışılır.
- Kat mülkiyetine geçiş: Kat irtifakında kalmış veya hisseli tapulu binalarda kat mülkiyetine geçilmesi, satış ve kredi işlemlerini kolaylaştırır.
Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür ve bu davalardan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Daire Ofis ya da Klinik Olabilir mi?
Şişli'de mesken olarak kayıtlı dairelerin ofis, muayenehane veya klinik olarak kullanılması yaygındır. Kat Mülkiyeti Kanunu, mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde eğlence yeri, lokanta, imalathane gibi bazı işletmelerin açılmasını kat malikleri kurulunun oybirliği kararına bağlar. Bu listede yer almayan kullanımlarda ise yönetim planının hükümleri belirleyicidir. Konutu işyeri olarak kiralayan malik ve kiracı, kullanım amacının yönetim planına uygunluğunu sözleşmeden önce kontrol etmelidir.
Osmanbey ve Nişantaşı'nda İşyeri Kiraları
Şişli'nin ticari caddelerinde işyeri kiraları yüksektir ve kira ilişkileri uzun sürelidir. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yeni kira bedeli, kira tespit davasıyla emsal kiralar ve hakkaniyet gözetilerek belirlenebilir. Kiracının tahliyesi ise ancak kanunda sayılan sebeplerle, örneğin yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ihtiyaç ya da esaslı onarım gerekçesiyle mümkündür. On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, kanundaki bildirim süresine uyarak sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk 2023'ten bu yana zorunludur.
Eski Binalarda Kentsel Dönüşüm
Fulya, Mecidiyeköy ve Kuştepe gibi yoğun yapılaşmış semtlerde eski binaların yenilenmesi gündemdedir. Riskli yapı tespitine karşı kısa süreli itiraz yolları vardır; tespitin kesinleşmesinden sonra kat maliklerinin kanundaki çoğunlukla aldığı kararlar bağlayıcı olur. Müteahhitle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesinde teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı ve teminatlar dikkatle düzenlenmelidir.
Rezidanslarda Yönetim ve Giderler
Bomonti ve Fulya'daki rezidanslarda yönetim giderleri, havuz, spor salonu ve resepsiyon gibi ortak hizmetler nedeniyle yüksektir. Gider paylaşımının yönetim planına uygun yapılıp yapılmadığı, yönetici şirketin yetkileri ve denetim kurulunun işleyişi, Şişli'deki rezidans sakinlerinin sık başvurduğu konulardır. Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası için kısa süreler bulunduğundan karar tutanakları takip edilmelidir.
Şişli'deki Malik ve Kiracıların Sorduğu Sorular
Apartmanımızda kapıcı dairesini bir malik kendine ayırmış; ne yapabiliriz?
Ortak yere yapılan bu müdahalenin önlenmesi için sulh hukuk mahkemesinde dava açılabilir; öncesinde arabuluculuk şartı yerine getirilmelidir.
Nişantaşı'ndaki dükkânımın kirası emsallerin çok altında kaldı; ne yapabilirim?
Kira ilişkisi beş yılı doldurduysa kira tespit davası açılabilir; yeni kira emsal dükkânlar ve hakkaniyet ölçüsüne göre belirlenir.
Şişli'deki bir taşınmazla ilgili sorununuz için Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Bu sayfa genel bilgilendirme amacı taşır.
