Sultanbeyli, İstanbul'da gayrimenkul hukukunun en karmaşık olduğu ilçelerden biridir. İlçenin önemli bir kısmı hazine ve orman arazileri üzerinde, imar planlarından önce yapılaşmış; yıllar içinde imar affı düzenlemeleri, ıslah imar planları, 2/B satışları ve imar barışıyla bu yapıların bir bölümü hukuki zemine kavuşmuş, bir bölümü ise hâlâ belirsizlik içindedir. Bu nedenle Sultanbeyli'de bir ev almak, satmak, miras paylaşmak ya da kentsel dönüşüme girmek, önce taşınmazın gerçek hukuki durumunun çözülmesini gerektirir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Sultanbeyli'de bu sorunlarla karşılaşan malik ve hak sahiplerine destek veriyoruz.
Hazine Arazisi, Ecrimisil ve 2/B
Hazineye ait bir arazi üzerinde yapı bulunan kişilere, Milli Emlak tarafından işgal nedeniyle ecrimisil, yani haksız kullanım bedeli tahakkuk ettirilebilir. Ecrimisil ihbarnamesine karşı idareye itiraz edilebilir; tahakkukun hukuka aykırı olduğu düşünülüyorsa yargı yoluna gidilebilir. Orman vasfını yitirmiş ve orman sınırları dışına çıkarılmış 2/B alanlarında ise kanunda belirlenen koşulları taşıyan hak sahiplerine bu yerleri satın alma imkânı tanınmıştır. Hak sahipliği tespitinde kullanıcının kim olduğu, yapının ne zaman yapıldığı ve kayıtlardaki bilgiler belirleyicidir; tespitlere karşı idari ve yargısal itiraz yolları vardır.
Tapu Tahsis Belgesinden Tapuya
İmar affı mevzuatı kapsamında verilen tapu tahsis belgeleri, imar uygulaması yapıldığında tapuya dönüşebilir. İmar uygulamasında parselden düzenleme ortaklık payı kesilir ve yeni parseller oluşturulur; hak sahibinin eline geçecek alan, eski kullanımından farklı olabilir. Uygulamaya karşı, ilanından itibaren süresi içinde İstanbul idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir. Bu aşamada kaçırılan süreler, sonradan telafisi çok zor sonuçlar doğurur.
Hisseli Tapularda Fiili Kullanım
- Hisseli tapuda her malik parselin tamamında payı oranında hak sahibidir; fiilen kullanılan bölümün sınırı tapuda yazmaz.
- Paydaşlar arasında yapılan fiili taksim sözleşmeleri, ileride ortaklığın giderilmesi ya da kat mülkiyetine geçişte önemli delildir.
- Bir paydaşın diğerinin kullandığı alana müdahalesi hâlinde elatmanın önlenmesi davası açılabilir.
- Kat mülkiyetine geçiş için yapının imar mevzuatına uygunluğu ve tüm paydaşların katılımı gerekir.
Yapı Kayıt Belgesi ve Kentsel Dönüşüm
İmar barışı kapsamında alınan yapı kayıt belgesi, yapının geçici olarak kullanılmasına ve bazı idari işlemlere imkân tanır; ancak mülkiyet hakkı vermez ve yapıyı kalıcı olarak yasal hâle getirmez. Riskli yapı tespiti yapılan binalarda yapı kayıt belgesi yıkım kararını engellemez. Sultanbeyli'de dönüşüm sürecine giren hisseli ya da tapu tahsisli yapılarda, hak sahipliğinin ve payların önceden netleştirilmesi müteahhitle yapılacak sözleşmenin sağlıklı kurulması için şarttır.
Hangi Mahkeme?
Sultanbeyli'deki taşınmazlara ilişkin mülkiyet uyuşmazlıkları, tapu iptali ve tescil, elatmanın önlenmesi davaları Kartal'daki Anadolu Adliyesi asliye hukuk mahkemelerinde; ortaklığın giderilmesi, kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemelerinde görülür. İmar planları, imar uygulaması ve yıkım kararları gibi idari işlemlere karşı ise İstanbul idare mahkemelerinde dava açılır.
Sultanbeyli'den Sorular
Hisseli tapulu bir ev almak istiyorum; nelere dikkat etmeliyim?
Satışın tapuda yapılması, parselin imar durumu, diğer paydaşlarla fiili kullanım düzeni ve yapının ruhsat ya da yapı kayıt durumu satın almadan önce mutlaka incelenmelidir.
Sultanbeyli'deki taşınmazınızın hukuki durumunu birlikte değerlendirmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.
