Tuzla'nın gayrimenkul piyasası birbirinden çok farklı üç parçadan oluşur. İçmeler, Postane ve Cami mahallesi çevresinde eski yapı stoku ve kentsel dönüşüm baskısı; Aydınlı, Aydıntepe ve Orhanlı tarafında son yıllarda yükselen site konutları ve üniversite öğrencilerine yönelik kiralık daireler; Tepeören, Akfırat ve sanayi bölgeleri çevresinde ise fabrika binaları, depolar ve hâlâ tarla vasfındaki hisseli araziler. Her birinin hukuki sorunları ayrıdır. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Tuzla'da taşınmaz sahiplerine, kiracılara ve yatırımcılara gayrimenkul hukuku alanında danışmanlık veriyoruz.
Öğrenci Evleri, Site Daireleri ve Kira Uyuşmazlıkları
Tuzla'daki üniversite kampüsleri, özellikle Orhanlı ve Aydınlı çevresinde dönemlik ve yıllık kiralamaları yaygınlaştırdı. Kısa süreli kiralamalarda depozitonun iadesi, eşyalı dairelerde hasar tespiti ve sözleşme bitiminde tahliye en çok karşılaşılan konulardır. Site dairelerinde ise kira artışı, aidat ve ortak gider borcunun kimde olduğu tartışılır. Kira bedelinin tespiti ve tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; Tuzla'daki taşınmazlar için yetkili mahkeme Kartal'daki İstanbul Anadolu Adliyesi'ndedir. 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır.
Sanayi Bölgelerinde İşyeri Kiraları
Tuzla'daki organize sanayi bölgeleri ve çevresindeki depo alanlarında kira ilişkileri çoğu zaman uzun süreli ve yüksek bedelli sözleşmelerle kurulur. Sözleşmede döviz cinsinden kira, makine montajı için yapılan tadilatların akıbeti, faydalı masrafların iadesi ve erken tahliye cezası gibi maddeler sonradan uyuşmazlık kaynağı olur. Organize sanayi bölgesi içindeki parsellerde ise taşınmazın kullanımı ve devri, bölge yönetiminin kurallarına ve onay süreçlerine de bağlıdır; satış ya da kiralama öncesinde bu kısıtların incelenmesi gerekir.
Kentsel Dönüşüm ve Kat Karşılığı İnşaat
İçmeler ve Postane gibi eski mahallelerde riskli yapı tespiti yapılan binalarda, 6306 sayılı Kanun kapsamında malikler arasında karar alınması ve müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanması gündeme gelir. Bu sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik bakımından önemlidir. Teslim süresinin aşılması, eksik ya da ayıplı iş, kira yardımının ödenmemesi ve bağımsız bölümlerin paylaşım listesi en sık tartışılan başlıklardır. Müteahhidin edimini yerine getirmemesi halinde sözleşmeden dönme, tapu iptali ve tescil ya da gecikme tazminatı gibi yollar değerlendirilir.
Kıyı, İmar ve Tapu Sorunları
- Kıyı kenar çizgisi: Tuzla sahiline yakın taşınmazlarda kıyı kenar çizgisinin yeri ve kıyıdaki yapılaşma yasakları, alım satımdan önce kontrol edilmelidir.
- Hisseli tarla satışları: Tepeören ve Akfırat çevresinde hisse satışlarında diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir; bu hak satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her halde satıştan itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılır.
- Tapu iptali ve tescil: Sahte vekâletle satış, muvazaa ya da ehliyetsizlik iddialarında asliye hukuk mahkemesinde dava açılır.
- İmar uygulamaları: İmar planı ve yıkım kararlarına karşı iptal davaları, kural olarak tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde açılır.
- Kat mülkiyeti: Sitelerde yönetim planı, aidat ve ortak alan kullanımı uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Sıkça Sorulan Sorular
Öğrenciye kiraladığım daireyi dönem sonunda boşaltmıyor; ne yapabilirim?
Sözleşme süresi ve türüne göre tahliye taahhüdü, ihtarname veya tahliye davası yolları değerlendirilir; önce arabuluculuk başvurusu gerekir.
Fabrika binası alırken nelere dikkat etmeliyim?
Tapu kaydındaki şerhler, imar durumu, yapı kullanma izni ve varsa organize sanayi bölgesinin devir kuralları satıştan önce incelenmelidir.
Tuzla'da bir taşınmaz alım satımı, kira veya dönüşüm süreciyle ilgili sorunuz varsa bizimle iletişime geçebilirsiniz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.
