Eyüpsultan'da bir taşınmazın hukuki durumu, bulunduğu yere göre tamamen değişir. Haliç kıyısındaki tarihi merkezde koruma mevzuatı, kuzeydeki geniş alanlarda orman kadastrosu ve 2B düzenlemeleri, Göktürk ve Kemerburgaz'da toplu yapı ve site yönetimi kuralları, Alibeyköy ve Rami gibi yoğun mahallelerde ise kira ve kentsel dönüşüm uyuşmazlıkları öne çıkar. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Eyüpsultan'da taşınmaz alım-satımı, kiralama ve uyuşmazlık süreçlerinde, önce taşınmazın tabi olduğu özel rejimi tespit ederek çalışıyoruz.
Orman Sınırı ve 2B Alanlarında Mülkiyet
Orman sayılan yerler zilyetlikle kazanılamaz ve özel mülkiyete konu olamaz; bu nedenle Eyüpsultan'ın kuzeyinde orman sınırına yakın bir taşınmaz alınmadan önce orman kadastrosundaki durumu mutlaka kontrol edilmelidir. Bilim ve fen bakımından orman niteliğini kaybettiği gerekçesiyle orman sınırları dışına çıkarılan ve Hazine adına tescil edilen alanlar kamuoyunda 2B arazileri olarak bilinir. Bu alanlarda yasal düzenlemeler çerçevesinde hak sahiplerine satış yapılmıştır; ancak hak sahipliği, zilyetlik tespiti ve üzerindeki yapıların durumu dosyadan dosyaya farklılık gösterir. Orman kadastrosuna ve sınır tespitine ilişkin itirazlar kadastro mahkemesinde, Hazine ile yaşanan mülkiyet uyuşmazlıkları ise asliye hukuk mahkemesinde görülür.
Sit Alanında Tadilat ve Koruma Kurulu İzni
Eyüp Sultan Camii çevresi başta olmak üzere ilçenin tarihi merkezinde pek çok yapı tescilli ya da sit alanı içindedir. Bu taşınmazlarda cephe değişikliği, kat ilavesi ve hatta kapsamlı iç tadilat için koruma bölge kurulunun izni gerekir. İzinsiz uygulamalar hem yıkım ve para cezası hem de ceza soruşturması riski doğurur. Tescilli bir yapının alım-satımında, koruma kararlarının taşınmaza getirdiği kısıtlamalar sözleşmeden önce öğrenilmelidir.
Vakıf Taşınmazları ve Kiracılık
Eyüp'ün tarihi dokusunda vakıflara ait dükkân ve konutlar da bulunur. Vakıf idaresine ait taşınmazların kiralanması kendi mevzuatına tabidir; kira bedeli, süresi ve tahliye koşulları özel hukuktaki kira ilişkilerinden farklı olabilir. Bu nedenle bir uyuşmazlıkta hangi kuralların ve hangi yargı yolunun uygulanacağı sözleşme ve idari kayıtlar incelenerek belirlenmelidir.
Göktürk ve Kemerburgaz'da Site Yaşamı
Eyüpsultan'ın kuzeyinde çok sayıda villadan ya da bloktan oluşan siteler toplu yapı olarak yönetilir ve yönetim planı bütün malikleri bağlar. Aidat paylaşımı, ortak havuz ve sosyal tesislerin kullanımı, peyzaj giderleri, temsilciler kurulu kararları ve villalara yapılan izinsiz ilaveler en sık uyuşmazlık başlıklarıdır. Yönetim planına aykırı bir ek yapı ya da kullanım değişikliğine karşı diğer malikler ve yönetim, eski hâle getirme talebiyle sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk zorunludur.
Alibeyköy ve Merkez Mahallelerde Kira ve Dönüşüm
Alibeyköy, Rami ve Yeşilpınar gibi Eyüpsultan mahallelerinde eski binaların yenilenmesiyle birlikte riskli yapı tespitleri, müteahhit sözleşmeleri ve kiracı tahliyeleri gündeme gelir. Kira artışı, tespit ve tahliye uyuşmazlıklarında önce arabulucuya başvurulur; anlaşma olmazsa dava 1 Eylül 2025'ten bu yana Gaziosmanpaşa Adliyesi'ndeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Eyüpsultan'da Sorulanlar
Göktürk'te alacağım arsanın orman sınırına yakın olduğu söyleniyor; neye bakmalıyım?
Tapu kaydı, orman kadastro haritası, varsa 2B kaydı ve imar durumu birlikte incelenmeden ödeme yapılmamalıdır.
Sitede komşum villasına izinsiz kat çıktı; ne yapabiliriz?
Yönetim planına ve projeye aykırılık varsa yönetim veya malikler, arabuluculuk sonrası sulh hukuk mahkemesinden eski hâle getirme isteyebilir; belediyeye de bildirim yapılabilir.
Eyüpsultan'da bir taşınmaz almadan önce ya da bir uyuşmazlık başladığında belgelerinizi birlikte inceleyebiliriz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışın.
