Fatih'te bir taşınmazın hukuki durumu, yalnızca tapu kaydına bakılarak anlaşılamaz. İlçenin büyük kısmı UNESCO Dünya Mirası listesindeki İstanbul'un Tarihi Alanları içinde yer alır; Süleymaniye, Zeyrek ve kara surları çevresi gibi bölgelerde her tadilat koruma mevzuatına tabidir. Fener, Balat, Ayvansaray ve Sulukule gibi semtler yenileme alanı uygulamalarıyla tanışmıştır. Eminönü ve Kapalıçarşı'da ise İstanbul'un en değerli işyeri kiraları konuşulur. Gezici Hukuk ve Danışmanlık, Fatih'teki mülk sahipleri, kiracılar ve yatırımcılar için bu katmanlı yapının hukuki sonuçlarını değerlendirir.
Tescilli Yapıda Onarım, Ruhsat ve Koruma Kurulu
Kültür varlığı olarak tescilli bir yapıda yapılacak her türlü onarım, 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu uyarınca koruma bölge kurulunun izniyle yapılabilir. İzinsiz müdahale hem idari yaptırım hem de ceza soruşturması doğurabilir. Kurul kararlarına karşı başvuru yolu idari yargıdır; İstanbul idare mahkemelerinde dava açma süresi kural olarak altmış gündür. Tescilli bir yapıyı satın almadan önce tescil grubunun, rölöve ve restorasyon projesi durumunun ve varsa kurul kararlarının incelenmesi, ileride doğacak maliyetleri öngörmek için şarttır.
Yenileme Alanlarında Malik ve Kiracı Hakları
5366 sayılı Kanun kapsamında yenileme alanı ilan edilen bölgelerde, maliklerle anlaşma, hak sahipliği ve gerektiğinde kamulaştırma süreçleri yürütülür. Malikin teklif edilen bedeli ya da yeni konut karşılığını değerlendirirken taşınmazın gerçek değerini ve kendi hukuki seçeneklerini bilmesi gerekir. Kamulaştırma bedeline ilişkin uyuşmazlıklar asliye hukuk mahkemesinde, idari işlemlere karşı itirazlar ise idare mahkemesinde görülür. Kiracıların bu süreçteki konumu, kira sözleşmesinin niteliğine göre ayrıca değerlendirilir.
Eminönü ve Kapalıçarşı'da İşyeri Kiraları
- Kira tespiti: Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yeni dönemin kirası, emsal kiralar ve hakkaniyet ilkesi gözetilerek sulh hukuk mahkemesinde belirlenebilir; ilçedeki dükkân kiralarının yüksekliği bu davaları sıklaştırır.
- Hava parası: Dükkân devirlerinde el değiştiren ve halk arasında hava parası olarak bilinen ödemeler kanunda düzenlenmemiştir; iadesi tartışıldığında sözleşmede nasıl tanımlandığı belirleyici olur.
- Tahliye: Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, ihtiyaç ya da esaslı tadilat gerekçesiyle açılan davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür; kira uyuşmazlıklarında 2023'ten beri arabuluculuk dava şartıdır.
Eski Yapı Stokunda Deprem Riski ve Dönüşüm
Tescilli olmayan ama eski olan binalarda riskli yapı tespiti ve 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapım gündeme gelebilir. Tarihi yarımadada yeni yapılaşma koruma amaçlı imar planlarıyla sınırlandığından, yıkılan binanın yerine aynı büyüklükte yapı yapılıp yapılamayacağı önceden araştırılmalıdır. Bu bilgi, müteahhitle yapılacak sözleşmenin dengesi açısından belirleyicidir.
Vakıf Mülklerinde Kiracılık
Fatih'te bazı dükkân, han odası ve konutlar vakıflara aittir ve kiraya verilmeleri kendi mevzuatına göre yürür. Bu taşınmazlarda kira artışı, kiracının değişmesi ya da işyerinin devri, özel mülkiyetteki bir dükkândan farklı kurallara bağlı olabilir. Fatih'teki vakıf mülkünde kiracı olan ya da böyle bir mülkü devralmayı düşünen kişinin, sözleşmeyi ve ilgili idarenin uygulamasını önceden inceletmesi gerekir.
Fatih'teki Mülk Sahiplerinin Sorduğu Sorular
Balat'taki tescilli evimin cephesini boyatabilir miyim?
Tescilli yapılarda basit onarımlar dahil müdahaleler kurul iznine ya da ilgili müdürlüğün onayına tabidir; izin almadan işe başlamamak gerekir.
Eminönü'ndeki dükkânımın kirası emsallerin çok altında; ne yapabilirim?
Kira ilişkisi beş yılı doldurmuşsa arabuluculuğun ardından kira tespit davası açılabilir; yeni kira emsal dükkânlar üzerinden hesaplanır.
Fatih'teki bir taşınmazla ilgili karar vermeden önce Gezici Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçerek mevcut durumu birlikte inceleyebiliriz. Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır.
