Mardin'de taşınmaz hukuku iki farklı dünyayı birlikte kapsar. Bir yanda Mardin Kalesi'nin eteklerine basamak basamak yerleşmiş, çoğu tescilli olan eski kentin taş evleri, medreseleri ve hanları; öbür yanda Artuklu'nun yeni yerleşim alanlarında, Kızıltepe ve Nusaybin'de hızla büyüyen apartman stoku ve geniş tarım arazileri bulunur. Tur Abdin'deki köyler, bağlar ve manastır çevreleri ise kendine özgü tapu ve kadastro geçmişine sahiptir. Gezici Hukuk ve Danışmanlık olarak Mardin'de alım satım, kira, kadastro ve tescilli yapılara ilişkin uyuşmazlıklarda danışmanlık ve vekillik yapıyoruz.
Eski Mardin'de Tescilli Yapı Sahibi Olmak
Eski Mardin sit alanıdır ve buradaki yapıların önemli bir kısmı 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tescillidir. Tescilli bir yapıda basit onarım dahi, ilgili kültür varlıklarını koruma bölge kurulunun ve belediyenin izniyle yapılabilir; rölöve, restitüsyon ve restorasyon projeleri onaylanmadan kapsamlı uygulamaya geçilemez. İzinsiz müdahale hem idari yaptırım hem de ceza soruşturması doğurabilir. Bu nedenle eski kentte taş ev satın alacak kişi, tapu kaydının yanında yapının tescil durumunu, onaylı proje bulunup bulunmadığını ve geçmişte izinsiz bir uygulama yapılıp yapılmadığını da araştırmalıdır.
Eski kentin siluetini açmaya yönelik yıkım ve kamulaştırma uygulamaları da Mardin'de taşınmaz sahiplerini doğrudan etkiledi. Kamulaştırma bedeline itiraz, idarenin açtığı bedel tespiti ve tescil davasında asliye hukuk mahkemesinde yapılır; kamulaştırma işleminin kendisine karşı ise idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.
Butik Oteller ve Ticari Kiralar
Turizmin canlanmasıyla birlikte eski Mardin'deki birçok konak uzun süreli kira sözleşmeleriyle otel, pansiyon, kafe ve restorana dönüştürüldü. Bu sözleşmelerde restorasyon masraflarının kimde kalacağı, kira süresinin masraflarla orantılı olup olmadığı, kiracının yaptığı faydalı giderlerin tahliyede nasıl hesaplanacağı ve koruma kurulu izni alınamazsa sözleşmenin akıbeti açıkça düzenlenmelidir. Kira bedelinin tespiti, tahliye ve kira alacağına ilişkin davalar sulh hukuk mahkemesinde görülür; 2023'ten bu yana bu uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Kadastro, Tapu İptali ve Hisseli Araziler
Mardin kırsalında kadastro tespitleri, zilyetliğe dayalı tescil talepleri ve mera sınırları sık tartışılan konulardır. Kadastro tespitine karşı açılan davalar Mardin Adliyesi'nde, Derik'te ve Midyat'ta bulunan kadastro mahkemelerinde görülür; Savur'daki kadastro mahkemesi 2024'te kaldırılmış ve ilçenin işleri Mardin Kadastro Mahkemesi'ne devredilmiştir. Kadastro tespitinin kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra, tespitten önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemeyeceği unutulmamalıdır.
Tapu iptali ve tescil davaları asliye hukuk mahkemesinde, paylı taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davaları ise sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tapuda satış yapılmadan, yalnızca harici senetle alınan arazilerde alıcının durumu ayrıca değerlendirilir; bu tür satışlar kural olarak mülkiyeti geçirmez. Mera, yaylak ve kışlak gibi kamu orta mallarında ise 4342 sayılı Mera Kanunu'na göre yapılan tespit ve tahsis işlemleri belirleyicidir; bu alanlar özel mülkiyete konu olamaz ve zilyetlikle kazanılamaz.
Vakıf ve Manastır Taşınmazları
Tur Abdin bölgesinde Süryani topluluklarına ait kilise ve manastırların, cemaat vakıflarının ve köylerin taşınmazları, kadastro çalışmaları ve tapu kayıtları nedeniyle uzun yıllardır çeşitli davalara konu oldu. 5737 sayılı Vakıflar Kanunu ve sonrasında yapılan düzenlemeler, cemaat vakıflarının bazı taşınmazlarının kendilerine iadesine imkân tanıdı. Bu dosyalarda tarihî belgeler, vakıf senetleri, eski tapu kayıtları ve kadastro tutanakları birlikte incelenir; Hazine, köy tüzel kişilikleri ve vakıfların karşılıklı talepleri ayrı ayrı değerlendirilir.
Yeni Konut Alanlarında ve Paylı Arazilerde Satış
Artuklu'nun eski kentin altında gelişen yeni yerleşim alanlarında, Kızıltepe'de ve Nusaybin'de son yıllarda apartman yapımı hızlandı. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi ile müteahhit arasında teslim süresi, bağımsız bölümlerin paylaşımı, gecikme tazminatı ve yapı kullanma izni sık tartışılır. Konut alırken tapudaki kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kaydı, ipotek ve haciz şerhleri, yapı ruhsatı ve iskân durumu birlikte kontrol edilmelidir. Tapuda gerçek bedelin altında satış bedeli gösterilmesi, ileride sözleşmenin feshi ya da ayıp nedeniyle bedel iadesi istendiğinde alıcının aleyhine sonuç doğurabilir.
Ova arazileri gibi paylı taşınmazlarda bir paydaş hissesini yabancı birine sattığında, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Önalım davası, satışın öğrenilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde açılmalıdır; davacının satış bedelini ve tapu giderlerini mahkemenin belirlediği sürede depo etmesi gerekir.
Mardin'den Sık Gelen Sorular
Eski Mardin'de aldığım evi otele dönüştürmek için ne gerekir?
Yapının tescil durumuna göre koruma bölge kurulundan onaylı proje, belediyeden ruhsat ve turizm işletme belgesi süreçleri birlikte yürütülür. Satın almadan önce bu izinlerin alınabilirliği araştırılmalıdır.
Mardin'de alacağınız ya da sahip olduğunuz bir taşınmazla ilgili, tapu ve tescil kayıtlarını birlikte inceleyerek atılacak adımları planlayabiliriz.
